近年来，随着国家房产政策的宽松及市区一手楼盘的日渐稀少，本市二手房交易明显升温，成交量较往年大幅增加，成交价格日益攀升。与此同时，房地产经纪机构及从业人员的队伍也大幅扩大。伴随着此队伍的扩大，房地产经纪行业可观察到如下的变化：

　　1、随着“链家”与“德祐”合并以来，行业集中度将明显提高，房地产经纪机构对二手房交易的量价产生的影响也必将加重。

　　2、行业业务模式更加多样，出现了网络中介平台，国外房产代理，直营加盟等不同模式的经营方式探索，同时，房地产中介不再满足于进行二手房交易的撮合，开始探索产业链的扩张，将触角延伸至上下游，包括一手房项目的设计、销售，房产交易后的家庭装潢等。

　　3、行业盈利模式更加丰富，经纪机构在佣金收入之外，开始探索独家代理签赔模式，短期融资服务等多种收入形式。

　　随着二手房交易的升温、行业规模和经营形式的变化，本市二手房交易中，显现出了以下一些主要问题：

　　1、从业人员诚信缺失，违规违法操作频现

　　（1）从业人员为促成交易，未尽告知义务，隐瞒房源信息、买卖双方信息等，虚假承诺诱骗客户，协助买卖条件不具备的客户伪造证件文件、避开限购限制、逃避税费或骗取贷款审批等。

　　（2）交易不成的情况下，从业人员上门、电话、或通过网络等各种途径骚扰、威胁客户，对客户的人身安全和日常生活造成巨大影响。

　　2、独家代理签赔协议带来的问题

　　（1）独家代理签赔协议属于霸王条款，双方违约条款明显不对等，卖方签署后，如在一定期限内（一般为1-6个月），委托的中介未能促成销售，中介一般给与500-1000元的赔偿金，但卖家如自行与买家，或通过其他中介与买家达成交易，则需支付一般为买卖金额1%-3%甚至5%的违约金。中介的违约成本明显更低。

　　（2）随着市场集中度的提高，市场占有率较高的中介机构，通过独家代理签赔协议垄断房源，可以轻易控制区域内二手房交易的成交量和价格，捂盘惜售以达到高价卖出质次楼盘的目的，或压低或抬高成交价格，操控区域内房价，大大损害了买卖双方的利益。

　　3、行业监管松散，多头管理，人企分离，法规不全，导致从业人员违规成本极低

　　（1）房产经纪行业持证上岗率低。目前房产经纪人的证照包括“全国证”（即“中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书”）和“上海证”（即“上海市执业经纪人证书”）。但行业内普通通行的做法是，持证经纪人仅作为最后集中签单的人员，以及注册门店的条件，大部分在外和买卖双方接触、推介和促成交易的人员，并不持有任何证照。目前，根据上海市住房保障和房屋管理局的网站公示，持证备案的经纪人为9405名，而备案的经纪机构为2389家，按照此数据计算，每家机构仅有4名持证人员。很明显，实际市场上二手房经纪的从业人员数量远大于持证经纪人数量。

　　（2）行业监管人企分离，对从业人员管理非常松散，对于从业人员的投诉缺乏统一处理部门和依据。目前，工商局负责发放执照，房管局负责机构备案，房地产经纪行业协会负责吸纳机构入会，而在人员管理方面，除了“全国证”和“上海证”的发证单位之外，房地产经纪行业协会对从业人员的管理职能非常有限，仅能通过“全国证”的注册，“诚信教育”来加强管理。“诚信教育”采取“听一次课、参加一次开卷考、签一份诚信从业承诺、发一张具有唯一号的诚信教育证书”的方法，同时建立起行业的从业人员信息库、诚信档案，推出“不诚信记录制度”。此诚信教育没有具体的惩罚机制，对于有“不诚信记录”的员工，协会基本没有具体的惩罚机制。事实上，行业内员工流动性极大，而在没有惩罚机制的情况下，从业人员违规操作成本很低，即使被处以“不诚信记录”，只需另起炉灶，职业生涯毫无影响，违规成本极低。

　　（3）相关法规不健全，监管和处罚缺乏依据。对于骚扰客户、发布虚假信息、签订虚假合同、提供虚假文件等经纪人行为，目前缺乏相关的管辖依据。对于签订虚假合同等行为，一旦查出，涉及的买卖双方需要承担相应的法律责任，但其中的中介人员，却没有相关的惩处手段和依据。

　　针对以上存在的问题，在此提出以下建议：

　　1、制定相应的房地产经纪行业、经纪机构和经纪人管理办法，以对机构和从业人员的管理有法可依，有专门部门负责，对从业人员的违规行为应建立切实的惩罚机制，并连坐从属的经纪机构。

　　2、推行房地产经纪从业人员分类持证上岗制度，对于全体从业人员均要求经过一定的考试、领取证书，持证上岗；对于拥有签单权的经纪人进行额外考试和注册备案；并均实行后续持续培训和考试制度。对于全体从业人员均建立备案制度，同时将诚信教育和“不诚信记录”落到实处，所有从业人员的档案和诚信记录，应该于官方网站上公示，供客户查询。

　　3、推行《房地产经纪业务合同推荐文本》，禁止有不平等条款的协议的使用，如独家代理签赔协议等。

　　4、提高买卖双方维权意识，提升法律意识，加强宣传。可要求中介机构在办公场所公示标准文本及禁止使用的文本种类，在房产交易中心和官网上设立展示栏，展示正确的买卖流程和标准合同文本、禁止使用的文本种类、买卖过程中的违规案例，及需要警惕的买卖过程要点等。